Immobilier : puis-je payer uniquement les intérêts sur mon hypothèque ?
Certains Canadiens ont prolongé la période d’amortissement de leurs prêts hypothécaires, et les experts en immobilier disent que cela pourrait créer de l’incertitude pour les renouvellements.
L’amortissement fait référence au temps qu’il faut pour rembourser une hypothèque. Alors que les taux d’intérêt élevés frappent le marché du logement, certaines personnes prolongent leur période d’amortissement sur plusieurs décennies et ne paient que des intérêts sur leur maison.
Daniel Vyner, le courtier principal de DV Capital, a déclaré dans une entrevue avec BNNBloomberg.ca Lundi, la tendance pointe vers des risques de défaut potentiels et des problèmes pour certains acheteurs.
Selon lui, les titulaires de prêts hypothécaires à taux variable avec paiements fixes approchent ou ont déjà atteint leur taux de déclenchement, qui se réfère au moment où le paiement hypothécaire d’un propriétaire n’est pas suffisant pour couvrir les intérêts accumulés depuis leur dernier paiement.
« Ces amortissements prolongés, ce n’est vraiment qu’une solution de pansement temporaire, qui, à mon avis, empêche les défauts de paiement hypothécaires », a-t-il déclaré.
« En d’autres termes, si quelqu’un était dans une hypothèque à taux variable où chaque fois que ce taux préférentiel continuait d’augmenter, et qu’il n’était pas en mesure de payer ces versements hypothécaires, l’hypothèque serait en défaut. »
Selon le surintendant des institutions financières (BSIF), environ 12 % des propriétaires de prêts hypothécaires non assurés ne couvrent que les paiements d’intérêts ou amortissent négativement.
Selon le rapport annuel 2022 de la Banque Canadienne Impériale de Commerce, 26 % de son portefeuille de prêts hypothécaires résidentiels avaient des amortissements égaux ou supérieurs à 35 ans. La Banque Toronto-Dominion a déclaré dans son rapport annuel 2022 que 25,2 % de son portefeuille de prêts hypothécaires résidentiels était composé de prêts amortis sur 35 ans ou plus.
COMMENT LES TAUX D’INTÉRÊT PEUVENT-ILS AFFECTER L’AMORTISSEMENT?
Leah Zlatkin, courtier hypothécaire et expert chez LowestRates.ca, a déclaré dans une entrevue avec BNNBloomberg.ca que le coût des prêts hypothécaires à taux variable a augmenté conformément aux hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada.
Il existe deux types de produits hypothécaires variables, a-t-elle dit, l’un où votre paiement change en fonction du taux au jour le jour de la banque centrale et l’autre avec des paiements statiques, où une personne paie exactement le même montant chaque semaine.
Avec les produits à taux variable et à paiement statique, les paiements n’augmentent pas avec les taux d’intérêt, mais la proportion des intérêts par rapport au principal de leur prêt changera, a déclaré Zlatkin.
«Afin de vous permettre de payer le même montant de paiement et de faire augmenter le taux d’intérêt à l’intérieur de ce montant de paiement et de réduire le montant du principal, votre amortissement – ou la durée pendant laquelle vous devez rembourser cette hypothèque – s’allonge », a-t-elle déclaré.
« Il s’étend pour tenir compte du fait que vous remboursez moins de principal. »
RENOUVELLEMENTS
Zlatkin a déclaré que les périodes d’amortissement prolongées soulèvent des questions sur la façon dont les prêteurs géreront la situation lorsqu’une hypothèque doit être renouvelée.
Historiquement, les renouvellements de prêts hypothécaires ont toujours « été une évidence », a-t-elle déclaré, où si vous ne pouviez pas négocier un taux inférieur auprès d’un autre prêteur, vous pouviez généralement obtenir un renouvellement auprès de votre prêteur existant. Mais il pourrait y avoir une incertitude dans les prochaines années pour ceux qui cherchent à renouveler leur prêt et qui ne sont pas en mesure d’obtenir un renouvellement auprès de leur banque actuelle ou de changer de prêteur.
« Ces prêteurs peuvent ne pas être aussi prêts à fournir ces renouvellements ou ils peuvent vous qualifier à [the] moment du renouvellement, et si vous n’êtes pas admissible, ils ne vous délivreront peut-être pas de renouvellement », a déclaré Zlatkin, ajoutant que cela se déroulera au cours des trois à quatre prochaines années.
Les Canadiens paient généralement leurs hypothèques et les défauts de paiement sont rares, a-t-elle déclaré.
La plupart des maisons au Canada présentent de bonnes opportunités de rapport prêt-valeur pour les prêteurs, a-t-elle ajouté, ce qui incite généralement les banques à renouveler les hypothèques et à aider les gens à trouver des moyens de poursuivre leurs paiements.
«Ils ne veulent pas que beaucoup de gens tombent en défaut, car ils doivent alors pouvoir vendre toutes ces maisons. Qu’y a-t-il pour eux ? La banque ne voudra pas faire cela si quelqu’un continue à les payer », a-t-elle déclaré.
Cependant, il y a maintenant une incertitude concernant les renouvellements pour les personnes « sur le point », qui ont un rapport prêt-valeur élevé sur leur maison, ou qui ont potentiellement manqué à certains paiements, a déclaré Zlatkin. Par conséquent, les gens peuvent avoir moins d’options lors de la négociation de leur renouvellement hypothécaire.
« Si vous n’êtes pas admissible ailleurs, vous devrez peut-être simplement prendre ce qu’ils vous donnent », a-t-elle déclaré.
Vyner a déclaré que les emprunteurs bien capitalisés qui ont des versements hypothécaires variables à taux fixe ne sont généralement pas déconcertés par des périodes d’amortissement prolongées. Cependant, il a dit qu’ils comprenaient que le « free ride » prendrait fin et qu’ils devront « augmenter ces paiements ou rembourser le principal ».
« Mais il y a beaucoup de gens à qui je parle, (qui) se rendent compte que lorsque la date d’échéance de leur hypothèque arrivera et qu’on s’attendra à ce qu’ils remboursent le capital ou augmentent ce versement hypothécaire, ils ne seront pas en mesure de payer ce paiement hypothécaire », a déclaré Vyner.
Ceux qui ne sont pas en mesure de payer leurs paiements devront peut-être explorer leurs options, a déclaré Vyner, ce qui pourrait inclure des choses comme vendre leur maison, racheter ou rechercher un financement alternatif.
« Au renouvellement, c’est le jour du jugement, et nous allons voir si ces propriétaires sont en mesure d’effectuer leurs paiements ou non », a-t-il déclaré.