La pandémie de COVID-19 a généré des changements importants à court et à long terme dans la façon dont les gens vivent, jouent et, surtout, travaillent.

Alors que certains aspects de la vie pré-pandémique – comme la socialisation à l’intérieur sans masque et les voyages – ont fait un retour, les bureaux à travers le pays n’ont pas encore retrouvé leur taux d’occupation pré-pandémique.

Il reste à déterminer si les entreprises abandonneront les modèles de travail à distance et hybrides qui sont devenus populaires pendant la pandémie. Mais deux choses sont claires : les taux d’inoccupation des bureaux augmentent depuis le début de la pandémie et les conversions de bureaux en logements sont de plus en plus courantes dans les moyennes et grandes villes canadiennes.

Dans son dernier aperçu du marché national, la société de gestion de placements Colliers a fait le point sur les taux d’inoccupation des bureaux dans 12 villes canadiennes au cours du troisième trimestre de 2022. Selon le rapport, le taux d’inoccupation moyen des bureaux au Canada est de 13 %, comparativement à un peu plus de 8 % au début de la pandémie.

Calgary a le taux d’inoccupation le plus élevé, avec 27,5 % de bureaux vides. Le taux d’Edmonton est de 19 %, celui de Regina de 17,5 %, celui de Montréal de 14,7 %, celui de Saskatoon de 14,5 %, celui d’Halifax de 14,1 %, celui de Waterloo de 13,3 %, celui de Winnipeg de 12,7 %, celui d’Ottawa de 10,6 % et celui de Toronto de 10,1 %. Vancouver affiche le taux d’inoccupation le plus bas, à 5,8 %.

Penny Gurstein est professeure à l’École de planification communautaire et régionale de l’Université de la Colombie-Britannique et se spécialise dans l’immobilier et le logement. Elle pense que ce qui se passe est l’accélération d’une tendance qui a commencé avant la pandémie.

« Je pense que COVID vient vraiment d’accélérer la tendance vers des modalités de travail plus flexibles qui se poursuit depuis un certain temps », a-t-elle déclaré à actualitescanada.com lors d’une interview par téléphone mercredi. « Les entreprises qui essaient d’attirer une main-d’œuvre plus jeune ont reconnu que ce que leurs employés veulent, c’est plus de flexibilité, de sorte qu’ils n’ont pas besoin d’autant d’espace de bureau.

Alors que les taux d’inoccupation des bureaux augmentent, les propriétaires d’immeubles, les promoteurs et les urbanistes sont de plus en plus favorables à l’idée de convertir des espaces de bureaux vides et obsolètes en maisons. Cela leur évite d’avoir à démolir et à reconstruire des actifs sous-utilisés et répond à la demande de logements.

Ce concept n’est pas nouveau non plus.

Pendant des décennies, les promoteurs ont transformé des banques, des écoles, des usines et des églises en condominiums et en appartements, et il existe plusieurs exemples de conversions de bureaux au Canada avant la pandémie.

L’un des avantages de la réaffectation des bâtiments existants est qu’elle réduit une partie de l’impact environnemental de la construction. Entre trois projets de conversion de bureaux en logements achevés depuis 2019 et un quatrième projet à venir, Strategic Group, basé en Alberta, estime qu’il aura économisé 56 000 tonnes de matériaux de construction et 17 tonnes d’émissions de dioxyde de carbone.

Une photo de Strategic Group montre la cuisine et le salon d’une unité du lotissement Cube, qui a vu un immeuble de bureaux vide au centre-ville de Calgary converti en un immeuble résidentiel avec 65 appartements d’une et deux chambres. (Groupe stratégique)

« Cela équivaut à retirer 37 000 véhicules de la circulation chaque année », a déclaré mercredi Ken Toews, vice-président principal du développement de Strategic Group, lors d’un entretien téléphonique avec actualitescanada.com.

Toews a expliqué que la construction représente 11% des émissions climatiques mondiales, selon le World Green Building Council, donc une partie de l’attrait de la réaffectation des bâtiments existants est d’aider à réduire ce nombre.

Bien sûr, il y a aussi des considérations financières.

Une fois que le taux d’inoccupation d’un immeuble atteint 20 %, il commence à perdre de l’argent, a expliqué Steven Paynter, directeur chez Gensler Architecture and Design.

« Il y a beaucoup de bâtiments à ce stade maintenant », a-t-il déclaré à actualitescanada.com lors d’un entretien téléphonique mercredi. « Au cours des six derniers mois, alors que les taux de vacance ont grimpé et que les gens ne renouvellent pas leurs baux de bureaux, tout d’un coup, tout le monde veut en parler et veut faire avancer ces projets.

Gensler a vu cela arriver au début de la pandémie et a créé un système de notation pour aider les développeurs à déterminer quels bâtiments sont bien adaptés à la conversion et lesquels ne le sont pas.

Les bâtiments avec une petite plaque de plancher sont idéaux car il est plus facile de concevoir des unités résidentielles dans un espace avec une profondeur d’ascenseur à fenêtre d’environ 35 pieds que, par exemple, 80 pieds. Les bâtiments des années 1970 ont tendance à avoir ces plaques de sol plus petites. Les bâtiments avec une fenestration abondante et un stationnement préexistant sont également un atout, car il est difficile et coûteux de moderniser ces éléments.

« Nous avons fait beaucoup de travail là-dessus », a déclaré Paynter. « Nous avons étudié plus de 350 bâtiments en Amérique du Nord maintenant, et ce que nous avons trouvé, c’est que si vous avez de la chance. Environ 30 % du temps, ces projets auront un sens économique.

Néanmoins, Paynter s’attend à voir des conversions de bureaux en résidences dans toutes les grandes villes nord-américaines d’ici peu, même si cela prendra plus de temps dans certaines villes que dans d’autres, principalement en raison des politiques de zonage et d’approbation municipales.

Les villes doivent approuver les demandes de conversion de bureaux en logements, et certaines villes ont des règles de zonage qui protègent les espaces de bureaux. Par exemple, Paynter a déclaré que Toronto a désigné des zones d’emploi où la quantité d’espace de bureau est protégée. Cela ajoute un autre obstacle à la réalisation de conversions.

« Pour le moment, il est difficile de faire ces types de conversions à Toronto en raison des règles de la ville », a déclaré Paynter.

Les libéraux fédéraux sont conscients de cet obstacle et, lors des élections de 2021, ont fait campagne en promettant de s’engager à verser 600 millions de dollars pour soutenir les conversions de bureaux et de commerces de détail en logements, et de travailler avec les municipalités pour créer un système accéléré pour les permis. pour permettre des conversions plus rapides.

Paynter a déclaré qu’il n’avait encore remarqué aucun mouvement sur ces promesses, mais entre-temps, certaines municipalités ont repris le flambeau.

Dans le cadre de son programme d’incitation au développement du centre-ville de Calgary, la ville de Calgary offre une subvention pour les conversions de bureaux en résidences de 75 $ le pied carré. Le programme a été lancé en août 2021 et a approuvé cinq conversions, dont deux autres susceptibles de recevoir prochainement l’approbation.

Calgary a également fait des progrès en accélérant le processus d’approbation de zonage pour les conversions de bureaux en logements, a déclaré Toews.

Depuis 2019, Strategic Group a réalisé trois conversions de bureaux en résidences à Edmonton et à Calgary, créant plus de 200 nouvelles unités résidentielles, et est sur le point d’en lancer une quatrième.

Une photo de Strategic Group montre la cuisine d’une unité du lotissement e11even, qui a vu un immeuble de bureaux vide au centre-ville d’Edmonton converti en un immeuble résidentiel de 177 unités locatives. (Groupe stratégique)

« Nous sommes très enthousiastes à propos des conversions depuis un certain temps », a déclaré Toews. « Je savais que nous étions sur la bonne voie lorsque nous travaillions sur la réutilisation adaptative des bâtiments, mais je ne savais pas que c’était si important. »

Toews a déclaré qu’il n’avait fallu qu’un mois pour recevoir l’approbation de zonage pour l’une de ses conversions à Calgary.

« C’est plutôt cool », a-t-il dit. « Calgary a adopté une approche différente et c’est rafraîchissant car de nombreux développeurs sont déçus par les faibles approbations. »

Le conseil municipal de Calgary considère les conversions de bureaux en logements comme une solution aux espaces de bureaux excédentaires et un moyen de développer des quartiers du centre-ville plus dynamiques. Le gouvernement fédéral les considère comme une opportunité pour les propriétaires fonciers et les communautés d’échanger l’espace excédentaire contre des locations basées sur le marché.

Gurstein les voit comme une opportunité potentielle de créer des logements abordables, une opportunité qu’elle espère ne pas être gaspillée.

« S’ils garantissent au moins des logements abordables adaptés au revenu, ce genre de choses, je pense que c’est tout à fait raisonnable », a-t-elle déclaré.

« Mais à moins qu’il n’y ait une sorte de quelque chose en place pour garantir l’abordabilité là-dedans, je ne le vois pas vraiment comme une question d’abordabilité. »