Ventes fiscales en C.-B. : une femme de Penticton perd sa maison à cause d’une facture impayée ; l’ombudsman appelle au changement
L’ombudsman de la Colombie-Britannique recommande plusieurs changements à la façon dont les municipalités utilisent les ventes fiscales pour percevoir les impôts fonciers impayés après avoir déterminé que la ville de Penticton avait vendu injustement la maison d’un résident vulnérable.
La maison en question appartenait à une femme de 60 ans identifiée dans le rapport du médiateur Jay Chalke comme « Mme Wilson ». Elle avait vécu dans la maison pendant de nombreuses années avec sa mère et en était totalement propriétaire.
La mère de Wilson est décédée en 2013 et elle n’a pas payé d’impôts fonciers sur la maison pour 2015 et 2016, selon le rapport de l’ombudsman publié mercredi.
Le rapport note que Wilson a pu payer les quelque 10 000 $ qu’elle devait, mais qu’elle a eu des difficultés à le faire en raison de « problèmes de santé » qui l’empêchaient de comprendre les avis d’imposition qui ont été envoyés à son domicile et d’y répondre de manière appropriée ou le autres communications qu’elle avait avec la ville.
La ville a vendu la maison aux enchères pour 150 000 $, bien en deçà de sa valeur estimée de 420 000 $. En conséquence, Wilson a perdu « au moins 270 000 $ » en valeur nette dans sa maison, indique le rapport.
Le bureau de Chalke a appris la situation de la femme par sa sœur – identifiée dans le rapport comme « Mme Allen » – à qui Wilson a accordé une procuration en 2016, mais qui n’était au courant des difficultés de sa sœur qu’après la vente pour impôts.
Le rapport de l’ombudsman note qu’Allen n’avait aucun moyen de savoir que sa sœur était en difficulté et soutient que la ville avait la responsabilité d’enquêter plus en profondeur sur les raisons pour lesquelles Wilson n’avait pas payé ses impôts.
Selon le rapport, les ventes fiscales sont très rarement conclues. En règle générale, le propriétaire est en mesure de « racheter » la propriété en remboursant le montant qu’il doit avant la vente de la propriété.
La maison de Wilson n’était que la troisième des 152 ventes pour taxes à être réalisées dans la ville de Penticton au cours des 32 dernières années, selon le rapport.
« Par souci d’équité, la ville aurait dû prendre des mesures pour comprendre pourquoi Mme Wilson n’avait pas payé ses impôts », indique le rapport. « Dans les circonstances, la ville aurait dû s’assurer que le défaut de Mme Wilson de payer ses impôts n’était pas dû à des facteurs indépendants de sa volonté. »
« Les résultats de cette enquête sont inquiétants », a déclaré Chalke dans un communiqué de presse mercredi.
« Mme. Wilson était un membre vulnérable de la communauté de Penticton et avait juste besoin d’une aide supplémentaire pour payer ses impôts. La ville de Penticton a appelé Mme Wilson une fois, mais n’a pas contacté le Tuteur et curateur public ou Interior Health, qui ont le mandat légal de se renseigner pour savoir si un adulte est vulnérable et a besoin de soutien ou d’assistance. L’échec de la ville à contacter l’une de ces organisations d’aide a contribué à une perte dévastatrice et évitable.
Le rapport note également plusieurs erreurs que la ville a commises dans ses communications avec Wilson, notamment en faisant référence à des articles incorrects de la loi sur les collectivités locales à plusieurs reprises et en fournissant à Wilson le mauvais délai pour racheter sa propriété à trois reprises.
Dans sa réponse au rapport de l’ombudsman, la ville qualifie ces problèmes de « erreurs et lacunes mineures » et maintient qu’elle a rempli ses obligations légales dans cette affaire.
Bien que le rapport de Chalke n’allègue aucun comportement illégal de la part de la ville, le médiateur a clairement indiqué dans sa déclaration mercredi qu’il ne trouvait pas la réponse de la ville satisfaisante.
« Vendre la maison de quelqu’un pour payer une dette fiscale relativement faible est un pouvoir extraordinaire et je m’attends à ce que lorsqu’une municipalité prend une telle mesure, elle soit scrupuleusement exacte », a déclaré Chalke dans le communiqué de presse.
« Bien que la ville de Penticton puisse considérer ses propres erreurs comme sans importance, je ne suis pas d’accord. L’effet cumulatif des multiples erreurs de la ville a été de rendre le processus injuste pour Mme Wilson.
Le rapport de Chalke fait six recommandations : cinq d’entre elles au ministère des Affaires municipales de la province et une à la ville de Penticton.
Au ministère, le rapport recommande :
- développer des modèles de lettres en langage simple pour les ventes fiscales
- élaborer des lignes directrices pour aviser un propriétaire avant qu’une vente fiscale ne se produise
- modifiant la Loi sur les administrations locales pour exiger d’une municipalité qu’elle fournisse un avis par courrier recommandé ou par signification à personne avant une vente pour taxes
- examiner si la loi sur les collectivités locales devrait établir un prix de départ aux enchères qui reflète la valeur estimée d’une propriété
- et publier des lignes directrices sur les meilleures pratiques sur la façon dont les municipalités doivent protéger les propriétaires fonciers vulnérables dans le cadre du régime de vente fiscale
Le rapport recommande également que la ville paie à Wilson 140 922,88 $ en compensation d’une partie de l’équité qu’elle a perdue lors de la vente.
Le ministère a accepté les cinq recommandations qui lui sont adressées, selon le rapport, et la réponse de la ville à l’ombudsman indique également son soutien à ces cinq recommandations.
La ville a toutefois refusé de verser à Wilson l’indemnité recommandée.
« Je suis déçu que la ville de Penticton n’assume pas la responsabilité à la fois des multiples erreurs et omissions qu’elle a commises dans sa communication avec Mme Wilson et des mesures insuffisantes qu’elle a prises pour l’aider à obtenir l’aide dont elle avait besoin », a déclaré Chalke dans le communiqué. .
«Je demande à la ville de prendre conscience de la gravité de cette situation pour ce membre vulnérable de sa communauté et d’indemniser Mme Wilson comme je l’ai recommandé. Il n’est jamais trop tard pour faire ce qu’il faut.