Micro-condos : les prêteurs sont prudents en matière de prêts hypothécaires
Les Canadiens désireux d’acheter une maison alors que le marché de l’immobilier se refroidit pourraient envisager la construction de micro-condos, mais les courtiers en prêts hypothécaires disent que si vous pensez petit, préparez-vous à des réserves supplémentaires lors de la recherche de financement.
Les courtiers disent que les politiques de souscription de nombreuses banques limitent la taille d’un condo – généralement 400 ou 500 pieds carrés – pour obtenir leur financement, et soumettent parfois les acheteurs d’unités encore plus petites à des conditions supplémentaires ou nécessitent des exceptions pour obtenir un prêt hypothécaire.
« Est-ce un ralentisseur ? Absolument », a déclaré James Laird, co-directeur du site de comparaison financière Ratehub.ca.
« Est-ce que cela pourrait limiter le nombre de prêteurs prêts à prêter ? Bien sûr. »
Mais M. Laird et les courtiers en prêts hypothécaires affirment que cela ne signifie pas que vous n’avez plus d’options si vous achetez un micro-condo, dont la définition varie mais fait généralement référence à un appartement ne mesurant pas plus de 400 pieds carrés. D’autres estimations situent la mesure à un niveau encore plus bas.
Les acheteurs de propriétés, même les plus petites, peuvent encore trouver de bons prêteurs à des taux raisonnables, a déclaré M. Laird.
« Parfois, un prêteur fera une exception si vous avez un excellent score de crédit (ou) un excellent travail », a-t-il dit. « Même si vous êtes un peu en dessous de leur minimum (de pieds carrés), ils pourraient quand même le faire ».
Les prêteurs sont prudents à l’égard des petits condos en raison des possibilités de commercialisation. Si les prêteurs doivent prendre possession de l’appartement parce que l’emprunteur ne rembourse pas son prêt hypothécaire, ils estiment que les petites propriétés pourraient être moins attrayantes pour les acheteurs potentiels, a déclaré M. Laird.
Mais leur point de vue est en train de changer.
Jason Friesen, associé directeur chez Outline Financial, courtier en prêts hypothécaires basé à Toronto, se souvient de l’apparition des micro-condos au Canada vers 2012.
« C’était quelque chose que beaucoup de banques n’avaient jamais vu auparavant, et ce que je constate, c’est que chaque fois que quelque chose sort de l’ordinaire par rapport à ce à quoi les banques sont habituées, ce qu’elles ne connaissent pas, elles disent simplement « non » », a-t-il dit.
L’appartement moyen a diminué au même moment.
Les données de Statistique Canada montrent que le condo moyen de Toronto mesurait environ 970 pieds carrés dans les années 1960 et s’est maintenu à environ 1 100 pieds carrés entre 1970 et 1990 avant de chuter à 840 pieds carrés entre 2001 et 2005. Le condo moyen dans la région était de 750 pieds carrés vers 2011, mais en 2016, il était tombé à 630 pieds carrés.
Les banques se sont adaptées en ajustant leurs politiques de souscription pour permettre des condos plus petits, mais beaucoup ont des exigences supplémentaires aux petites tailles, a déclaré Friesen.
Il a constaté que certaines exigent que l’unité pour laquelle elles prêtent de l’argent ait au moins une chambre avec une porte.
D’autres insistent sur l’assurance hypothécaire, que les acheteurs peuvent normalement éviter s’ils ont une mise de fonds de 20 pour cent ou plus.
« Quelqu’un qui verse un acompte de 20 % est beaucoup plus risqué aux yeux de la banque que quelqu’un qui verse un acompte de 5 ou 10 % parce qu’un emprunteur qui verse un acompte de moins de 20 % doit payer cette assurance hypothécaire, qui, encore une fois, protège la banque en cas de défaillance du client », a déclaré M. Friesen.
De nombreux prêteurs sont également disposés à faire des exceptions, qui se produisent quelques fois par mois dans son bureau, mais pas tous les jours ou toutes les semaines.
Des exceptions peuvent être faites parce que les emprunteurs ont des relations à long terme avec un prêteur, ont prouvé qu’ils remboursaient leurs dettes et ont un revenu stable, a-t-il dit.
« Mais pour quelqu’un qui n’a pas cette relation, qui n’a pas de portefeuille d’investissement dans une banque, il ne peut pas faire levier. Il est définitivement plus difficile d’obtenir cette exception », a-t-il dit.
« Quelqu’un qui achète un micro-condo a tendance à être un premier acheteur, donc il n’a pas une quantité énorme d’actifs ou un effet de levier avec sa banque. »
Friesen recommande à toute personne dans cette situation qui cherche un financement de faire appel à un courtier en prêts hypothécaires.
« (La petite superficie) limitera les options, mais pour la plupart, ils auront suffisamment de choix pour être à l’aise avec la sélection qu’ils font d’un point de vue hypothécaire. »
Ce rapport de la Presse canadienne a été publié pour la première fois le 30 août.