Les coûts du logement paralysent les grandes villes canadiennes
Dans les villes métropolitaines du Canada, les gens ne parviennent pas à trouver et à conserver un logement abordable.
Certains ont complètement abandonné – en déménageant dans des communautés plus petites.
De nouvelles données de Statistique Canada montrent que de plus en plus de Canadiens sont locataires alors que les taux de propriété diminuent. Les données du recensement de 2011 à 2021 montrent que le nombre de ménages locataires a augmenté de 21,5 %, soit plus du double de l’augmentation des ménages propriétaires à 8,4 %. La plus grande part des locataires sont désormais des milléniaux (âgés de 25 à 40 ans), qui représentent près de 33 % du marché.
Historiquement, alors que la population augmentait dans les plus grands centres urbains du Canada, l’offre de logements ne pouvait pas suivre, ce qui faisait grimper les prix de l’immobilier et des loyers. Comme les chèques de paie des Canadiens ne peuvent pas rivaliser avec la hausse des coûts des maisons et des loyers, beaucoup se tournent vers les petites villes avec encore moins d’offre de logements.
OÙ SE DÉPLACENT-ILS ?
Un autre rapport publié par Statistique Canada plus tôt cette année donne un aperçu des collectivités susceptibles d’attirer des personnes qui trouvent de plus en plus inabordable de vivre dans les grandes villes.
Selon les données publiées en février, bon nombre des municipalités canadiennes à la croissance la plus rapide étaient de petites collectivités situées à proximité de grands centres urbains.
En tête de liste se trouvait East Gwillimbury, en Ontario, une petite ville de la région du Grand Toronto où la population a augmenté de 44,4 % entre 2016 et 2021.
Le deuxième sur la liste était The Blue Mountains, en Ontario, un autre canton rural situé sur la baie Georgienne le long du lac Huron. Elle a augmenté de 33,7 % et n’est pas proche d’une région métropolitaine de recensement (RMR).
En Colombie-Britannique, Langford, sur l’île de Vancouver, près de la ville de Victoria, a enregistré une forte augmentation de la population de 31,8 %. Parmi les 10 premières, les îles du sud du golfe, un groupe d’îles au large de l’île de Vancouver, ont augmenté de 28,9 %.
Saint-Apollinaire, au Québec, a augmenté de 30,4 %. Quatre autres villes du Québec, Bromont, Carignan, Saint-Zotique et Mirabel, figuraient dans le top 20 des municipalités à la croissance la plus rapide.
Trois villes du Manitoba, dont Niverville, à l’extérieur de Winnipeg, ont connu une croissance de 29 % de 2016 à 2021. Les villes de West St. Paul et de Neepawa ont respectivement augmenté de 24,5 % et de 23,3 %.
Statistique Canada a noté que des logements moins chers, l’évolution des modèles de travail à domicile en raison de la pandémie de COVID-19 et le désir de se rapprocher de la nature étaient parmi les facteurs à l’origine de la croissance démographique dans ces communautés, même si la population des grandes villes continuait de croître entre 2016 et 2021.
LES LOCATAIRES, PAS SEULEMENT LES ACHETEURS, DÉMÉNAGENT ÉGALEMENT
Alors que l’accession à la propriété continue d’être hors de portée pour de nombreux Canadiens, davantage restent sur le marché locatif, qui n’a pas une offre adéquate, selon Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
« La solution pour nous est de construire plus de logements locatifs, nous avons donc besoin d’une augmentation spectaculaire de l’offre de propriétés locatives », a-t-il déclaré jeudi à actualitescanada.com. « En fait, passer par tous les processus d’approbation prend du temps. »
Lorsque la Banque du Canada a augmenté les taux d’intérêt dans le but de freiner l’inflation, cette décision a refroidi les marchés immobiliers partout au pays. Selon un rapport de RBC sur l’activité de revente, le mois d’août 2022 a été le plus calme en trois ans et demi pour les inscriptions. L’indice composite national des prix des maisons du service inter-agences (SIA) a affiché une baisse de 7,4 % du nombre d’unités depuis février.
La hausse des taux hypothécaires et les inquiétudes quant à l’avenir du marché de l’habitation ont contribué à stimuler la demande sur le marché locatif. Selon un rapport national sur les loyers publié en août, le loyer moyen au Canada pour toutes les propriétés a augmenté de plus de 10 % d’une année sur l’autre en juillet. Les augmentations de loyer les plus élevées ont été observées dans des villes comme Vancouver et Toronto, ce qui a peut-être poussé certains locataires à quitter ces marchés.
COMMENT ON EST VENU ICI?
Les prix des logements ont grimpé en flèche pendant la pandémie de COVID-19, atteignant un point de basculement en février 2022 lorsqu’il y a eu une augmentation de 31,1 % des prix des logements d’une année sur l’autre, selon une ventilation de RBC.
Alors que l’inflation continuait d’augmenter au Canada et dans le monde entier, en raison de problèmes de chaîne d’approvisionnement, de la pandémie en cours et de l’invasion de l’Ukraine par la Russie, la Banque du Canada a lancé une série de hausses de taux d’intérêt dans la crainte d’une récession imminente.
La hausse subséquente des taux d’intérêt hypothécaires a forcé de nombreux acheteurs à faire une pause. Cette tactique de refroidissement par la Banque du Canada a depuis fait baisser les prix des logements, mais le problème de base a persisté.
Ab Iorwerth a déclaré qu’il y avait des compromis à faire avec l’augmentation des taux d’intérêt.
« Je considérerais généralement cela comme un problème à court terme », a-t-il déclaré. «Étant donné que les taux du marché auront un impact plus important, il sera plus difficile d’acheter une maison. Même si les prix des maisons ont baissé, il sera plus difficile d’acheter une maison parce que les taux hypothécaires ont augmenté.
Ceux qui ne peuvent pas acheter une maison se tournent vers le marché locatif, qui a ses défis.
« Tout le monde commence à s’inquiéter des coûts élevés du logement. Cela grignote le budget ordinaire pour les économies sur la nourriture, les voyages (et) les loisirs », a déclaré ab Iorwerth. « Si vous avez réussi à louer un logement et qu’il est sous contrôle des loyers, je pense maintenant que vous êtes très réticent à déménager car le loyer dans tout nouvel emplacement sera probablement un peu plus élevé. »
CE QUE LES EXPERTS DISENT QU’IL FAUT FAIRE
Les experts soulignent la nécessité d’augmenter considérablement l’offre de logements dans tout le pays pour maintenir le coût de la vie à un niveau gérable pour les Canadiens.
L’un des problèmes, a déclaré ab Iorwerth, est le manque de logements locatifs en construction dans les grandes et les petites municipalités. pour le moment où les logements locatifs doivent être mis en ligne pour freiner l’aggravation de la crise.
Le rapport intitulé « La pénurie de logements au Canada » s’appuie sur un rapport de 2018 qui a révélé que les villes canadiennes ne répondaient pas à la demande de logements locatifs abordables. Les municipalités chargées de créer et de construire des unités abordables n’ont souvent pas les outils ou le financement disponibles pour s’attaquer à un tel problème et continuent de plaider pour le soutien du gouvernement supérieur, indique le rapport.
Le rapport 2022 de la SCHL a estimé l’offre de logements supplémentaires nécessaire pour rétablir l’abordabilité des logements d’ici 2030.
« Si les taux actuels de nouvelles constructions se maintiennent, nous prévoyons que le parc de logements augmentera de 2,3 millions d’unités entre 2021 et 2030. Il atteindra près de 19 millions d’unités de logement d’ici 2030 », indique le rapport.
« Pour rétablir l’accessibilité, 3,5 millions de logements abordables supplémentaires sont nécessaires d’ici 2030. »
Le Canada définit l’abordabilité comme un logement qui nécessite 30 % ou moins du revenu annuel d’un ménage.
Les données du recensement de 2021 indiquent qu’une famille sur cinq au Canada dépense plus de 30 % pour le logement, et dans de nombreuses villes de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, les chiffres sont à la hausse.
Selon les données de la SCHL, les ménages de la Colombie-Britannique consacreront en moyenne 58,3 % de leur revenu au logement en 2021. En Ontario, la moyenne est de 56,4 %.
Pour répondre aux préoccupations des défenseurs du logement, les provinces et les municipalités du Canada ont mis en place le zonage d’inclusion (ZI), un règlement adopté au niveau de la ville obligeant les promoteurs à construire des logements abordables dans certaines zones. Montréal, Toronto et Vancouver ont adopté des versions de la politique avec les petites municipalités de Mississauga, Ont., Langford et Richmond BC, et Edmonton, Alta.
En ce qui concerne les solutions pour les locataires, certaines provinces ont mis en place des politiques de contrôle des loyers. En Ontario, le gouvernement progressiste-conservateur a obligé les exploitants de tous les immeubles locatifs construits avant 2018 à n’augmenter le loyer que d’un pourcentage que le gouvernement dicte chaque année, jusqu’à un maximum de 2,5 %. Au Québec, a déclaré ab Iorweth, la province a un secteur locatif plus important mais n’applique pas de contrôle des loyers à la majorité des unités, laissant les propriétaires dicter les prix.