Le propriétaire est obligé de payer au moins 8 000 $ pour couvrir les frais d’un locataire bruyant
Le propriétaire d’un condo à Toronto est obligé de payer au moins 8 500 $ pour couvrir les frais de son locataire «gênant», selon une récente audience du tribunal.
Le 10 février, le Condominium Authority Tribunal (CAT) a trouvé le propriétaire, Frank Micoli, et le locataire, Ilan Philosophe, du condo de la rue Yonge et de l’avenue St. Clair également responsables du comportement « ennuyeux » du locataire.
Dans les documents, le vice-président du CAT, Michael Clifton, a décidé que Micoli devait payer 8 551,50 $ pour couvrir les frais juridiques, et Micoli et Philosophe devaient payer conjointement et solidairement 18 239,60 $ à la société qui gère l’immeuble en copropriété.
Le CAT a confirmé à actualitescanada Toronto qu’il s’agissait de «l’ordonnance de dépens la plus élevée accordée par le Tribunal à ce jour».
Selon la décision, Philosophe a emménagé dans l’immeuble en juillet 2021 et a commencé à causer « des nuisances, des désagréments ou des perturbations pour les autres résidents et le personnel de la copropriété ».
La «conduite ennuyeuse et perturbatrice» l’a amené à laisser des contenants de nourriture dans le couloir pendant de longues périodes, provoquant «des odeurs nauséabondes et des risques de trébuchement» et «un bruit excessif», selon la décision.
Clifton a également déclaré qu’il y avait un « schéma constant d’abus et d’agression » envers le personnel de l’immeuble, et un manque de conformité avec les règlements COVID-19 du condo.
En novembre 2021, le conseiller juridique de la copropriété a écrit à Philosophe et Micoli pour exposer ces préoccupations, selon les documents. Malgré cela, la décision note que le personnel de sécurité du bâtiment a enregistré environ 30 autres incidents et a reçu plusieurs plaintes de résidents.
Pendant ce temps, Philosophe et son avocat ont fait valoir que le conseil de la copropriété utilisait le tribunal pour le «forcer» à quitter le bâtiment, suggérant que l’affaire était motivée par la «vendetta personnelle» d’un membre du personnel à la suite d’une «altercation initiale».
Les détails de l’altercation alléguée n’ont pas été avancés dans l’affaire, et la société de copropriété l’a nié. Clifton a déclaré dans la décision qu’il était raisonnable d’accepter que cela aurait pu se produire, mais a finalement décidé que l’allégation selon laquelle « toute cette affaire est motivée uniquement par une telle animosité présumée n’est pas convaincante ».
Le vice-président a déclaré que Micoli « a à peine participé » tout au long de la procédure, ce qui correspond à l’argument de la société de copropriété selon lequel il a eu une attitude de « laisser-faire » concernant toutes les plaintes déposées contre les résidents de son unité.
Par conséquent, Clifton a déclaré que son «manque d’efforts raisonnables» pour remédier à la conduite de Philosophe imposait à la société de copropriété le fardeau de prendre les choses en main – y compris les coûts de cette affaire – c’est pourquoi le vice-président a pensé qu’il serait approprié de accorder à Micoli une « partie substantielle de ces coûts ».
Selon les documents, Micoli aurait commencé à déposer une demande pour résoudre un problème avec Philosophe auprès du CAT, mais la société de copropriété a déclaré dans la procédure qu’il n’avait pas fini par la poursuivre.
La Commission des propriétaires et des locataires (LTB), qui supervise les différends entre propriétaires et locataires, a déclaré à actualitescanada Toronto qu’elle n’avait trouvé aucune demande de Micoli pour expulser Philosophe.
« Le témoignage non réfuté des parties est que [the condo owner] n’a pris aucune mesure raisonnable pour résoudre le problème de la non-conformité de longue date de son locataire », a écrit Clifton.
Philosophe avait précédemment exprimé son intention de quitter l’unité « à un moment donné dans un avenir proche », et Clifton a écrit dans sa décision que « ce sera probablement mieux pour toutes les parties qu’il le fera ».
Jusqu’à ce qu’il déménage, Clifton a ordonné à Philosophe de cesser toute conduite perturbatrice dans son unité et partout ailleurs sur la propriété, et à Micoli de respecter son obligation légale de s’assurer que son locataire respecte les règles de la copropriété.
« TRIANGLE AMOUREUX DYSFONCTIONNEL »
Rod Escayola, associé chez Gowling WLG dont la pratique se concentre sur le droit des copropriétés, a déclaré que cette affaire démontre des leçons coûteuses tant pour le propriétaire que pour le locataire d’une unité.
S’adressant à actualitescanada Toronto à propos de l’affaire, Escayola a déclaré que Micoli « semble profiter des avantages d’être propriétaire … mais ils ne veulent pas être ceux qui s’occupent des inconvénients ».
Marc Goldgrub, avocat chez Green Economy Law Professional Corporation, a déclaré que la responsabilité du propriétaire du condo était, avant tout, de dire à Philosophe d’arrêter le comportement perturbateur ou d’être expulsé de l’unité.
«Il aurait pu le faire dans des courriels, des lettres, des communications écrites, aurait dû mettre en copie la société de copropriété. Cela aurait été bien s’il avait beaucoup de preuves pour montrer qu’il était au courant de cela, ce qu’il n’a pas fait », a déclaré Goldgrub.
Escayola a déclaré que ce cas particulier avait révélé le «triangle amoureux dysfonctionnel» entre la société de copropriété, le propriétaire du condo et le locataire.
« Et c’est parce qu’ils ont chacun une relation qui est indépendante l’une de l’autre. La société peut réglementer le propriétaire, facilement. Le propriétaire peut réglementer le locataire, et vice versa. Mais, il n’y a pas de véritable relation entre la société et le locataire », a-t-il déclaré.