Le plan de logement du budget 2022 de Trudeau pourrait se retourner contre lui : les experts
Le plan du gouvernement fédéral visant à atténuer l’envolée des prix des logements en accélérant rapidement le rythme de la construction de logements risque de faire grimper les coûts de construction à court terme et pourrait entraîner une offre excédentaire à long terme, selon les experts.
Les libéraux du Premier ministre Justin Trudeau ont promis de doubler la construction de logements afin de suivre la croissance démographique et de remédier à une pénurie qui a contribué à alimenter un boom immobilier. Le mois dernier, ils ont présenté des plans visant à construire 3,5 millions de logements au cours de la prochaine décennie.
Mais les experts affirment que la pénurie de logements au Canada est loin d’être aussi grave que le suggère le gouvernement, notant que les mises en chantier atteignent des niveaux historiques – environ 250 000 par an – avec un nombre record d’unités en construction, bien que les achèvements soient à la traîne.
« Je pense que nous avons définitivement besoin d’une nouvelle offre pour répondre à la croissance des ménages due à l’immigration. Je crois que le chiffre de 3,5 millions est tout à fait exagéré », a déclaré Steve Pomeroy, consultant en politique du logement et professeur à l’Université Carleton à Ottawa.
Il y a des risques très réels à essayer de forcer le rythme de la construction trop rapidement, a-t-il ajouté.
« La conséquence, si nous essayons de l’augmenter, c’est que nous nous heurterons à toute une série de problèmes dans la chaîne d’approvisionnement – main-d’œuvre, terrains et matériaux – et que nous pousserons les prix des maisons encore plus haut « , a déclaré M. Pomeroy.
L’industrie canadienne de la construction tire déjà la sonnette d’alarme, car elle est confrontée à une grave pénurie de travailleurs et à une crise des retraites, sans parler de l’augmentation des coûts du bois et d’autres matières premières en raison de la crise de la chaîne d’approvisionnement mondiale.Read full story
De plus, la construction de logements relève généralement de la compétence des gouvernements provinciaux et municipaux, ce qui rend plus difficile l’élaboration d’une stratégie nationale.
LA FLAMBÉE DES PRIX
Les prix des maisons à l’échelle nationale ont plus que doublé depuis que M. Trudeau est entré en fonction à la fin de 2015, et les gains ont largement dépassé ceux des États-Unis et des autres pays du Groupe des Sept du Canada au cours des 15 dernières années.
La flambée des prix a rendu les maisons dans des villes comme Toronto et Vancouver inabordables pour de nombreux résidents, ce qui a incité les autorités à prendre des mesures pour atténuer la pression. Le gouvernement de M. Trudeau a récemment annoncé une interdiction de deux ans pour les acheteurs étrangers.
« Nous n’avons tout simplement pas eu assez d’offre de logements au Canada pour refléter l’augmentation spectaculaire de notre population par rapport aux pays partenaires du G7 », a déclaré le ministre canadien du logement, Ahmed Hussen, dans une interview.
M. Hussen a cité des données de l’OCDE montrant que le Canada compte moins de logements pour 1 000 habitants que la moyenne du G7. Le déficit actuel s’élève à environ 1,8 million de logements, selon les estimations de la Banque Scotia.
Avec l’augmentation de l’immigration et du nombre de jeunes formant de nouveaux ménages, le taux de construction actuel permet à peine de réduire cet écart, a déclaré Bob Dugan, économiste en chef de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, l’agence nationale du logement.
« Il faudrait 36 ans pour y arriver au rythme actuel des mises en chantier », a déclaré M. Dugan aux journalistes à la fin du mois dernier. « Et nous avons des estimations internes qui suggèrent que le besoin est beaucoup plus grand que les 1,8 million » prévus par la Banque Scotia.
Mais les critiques de cette évaluation affirment que le Canada a besoin de moins de logements dans l’ensemble parce qu’il compte plus de personnes par ménage que la moyenne du G7, en raison des jeunes enfants et de la vie intergénérationnelle. En outre, le rapport entre le nombre de logements et la population au Canada est comparable à celui des États-Unis et du Royaume-Uni, qui n’ont pas connu la même appréciation des prix.
« Comptez sur mon scepticisme quant à l’ampleur de la pénurie d’offre massive, peut-être en dehors de quelques grands centres », a déclaré Doug Porter, économiste en chef de BMO Economics.
Un blitz de construction plus intense risque également d’entraîner une offre excédentaire sur le marché. La dernière fois que les prix des maisons canadiennes ont chuté pendant une période significative remonte au début des années 1990, après que la hausse rapide des prix au cours de la décennie précédente ait entraîné un boom de la construction et une surabondance de l’offre.
Avec la hausse des taux d’intérêt qui refroidit la demande et les mises en chantier à des niveaux élevés, c’est une situation qui pourrait se répéter – dans une certaine mesure – si la construction s’accélère trop.
« Il est tout à fait, tout à fait possible que vous puissiez vous retrouver avec une offre excédentaire », a déclaré M. Porter. « Personnellement, je n’en perds pas le sommeil… Mais je ne l’écarterais pas entièrement comme une préoccupation. »
(Reportage de Julie Gordon à Ottawa ; Montage de Denny Thomas et Paul Simao)