La crise de l’offre de logements au Canada est imminente : Rapport Re/Max
L’offre de logements dans les villes canadiennes a connu une baisse continue au cours de la dernière décennie et pourrait atteindre un « point de crise », selon un nouveau rapport.
Le rapport, publié lundi par Re/Max Canada, a examiné les inscriptions actives au mois de juillet entre 2012 et 2022 dans huit grandes régions métropolitaines du Canada. Il a constaté que sept de ces huit centres urbains ont vu moins d’inscriptions actives en juillet 2022 par rapport à la moyenne décennale pour ce mois.
« La croissance démographique et la formation des ménages ont joué un rôle important dans l’épuisement des stocks d’un océan à l’autre au cours de la dernière décennie, déclenchant des pénuries chroniques de logements dans les grands centres urbains qui ont entraîné des mini-cycles de « boom » et de « bust » », a déclaré Christopher Alexander, président de Re/Max, dans un communiqué de presse. « Si nous n’agissons pas maintenant pour construire plus de logements pendant l’accalmie actuelle, on s’attend à ce que ce même scénario continue à refaire surface encore et encore. »
La région de Halifax-Dartmouth a connu la plus forte baisse des inscriptions. Par rapport à la moyenne décennale, la région comptait 65,5 % d’inscriptions en moins en juillet 2022, bien que le rapport indique que l’activité d’achat de maisons s’est stabilisée grâce à la hausse des taux d’intérêt et au ralentissement de la migration en provenance d’autres régions du Canada.
La région d’Ottawa-Gatineau a connu une baisse de 41,9 pour cent des inscriptions par rapport à la moyenne décennale, tandis que les inscriptions dans la région de Montréal ont diminué de 40,16 pour cent. Re/Max prévient qu’en raison de la migration croissante de l’Ontario vers le Québec, ainsi que de l’intérêt des acheteurs américains, « les niveaux actuels de l’inventaire ne soutiendront pas la croissance future » à Montréal.
Le nombre d’inscriptions à Calgary était de 26,1 % inférieur à la moyenne sur 10 ans, tandis qu’à Winnipeg, il était de 23 % inférieur. Re/Max note qu’en raison de la migration des Ontariens et des Britanno-Colombiens à la recherche d’un logement moins cher, le stock de logements de Calgary « est tombé à son plus bas niveau en dix ans. »
Le Grand Vancouver a vu le nombre d’inscriptions chuter de 16,1 % par rapport à la moyenne décennale. La région a connu une moyenne de 12 792 inscriptions en juillet entre 2013 et 2022, ce qui reste bien inférieur à la moyenne décennale de 14 352 en juillet entre 2003 et 2012.
L’histoire est similaire dans la région du Grand Toronto. Les inscriptions de juillet 2022 étaient inférieures de 6,8 % à la moyenne décennale de 16 458 unités. C’est également beaucoup moins que la moyenne décennale entre 2003 et 2021, qui a vu 21 243 inscriptions. Re/Max note également que la population de la région du Grand Toronto a augmenté de 21 % entre 2006 et 2021.
« Nous sommes déjà passés par là. Les mesures que nous prenons maintenant détermineront notre avenir. À l’heure actuelle, l’offre est insuffisante pour répondre à la croissance future », indique le rapport.
La région de Hamilton-Burlington en Ontario est le seul marché à avoir enregistré une augmentation par rapport à la moyenne décennale. La région a connu une augmentation de 3,2 % des inscriptions en juillet 2022 par rapport à la moyenne décennale, car les acheteurs de Toronto, ainsi que les nouveaux immigrants, continuent de stimuler la croissance démographique.
En juin dernier, un rapport de l’Agence canadienne de développement international (ACDI) indiquait que l’offre de logements au Canada nécessitait 3,5 millions de logements supplémentaires par rapport aux prévisions de construction d’ici 2030. Mais M. Alexander croit que le Canada aura « probablement besoin de plus que l’estimation de la SCHL pour créer le niveau d’abordabilité souhaité. »
« Pendant cette période de ralentissement de la demande, les efforts de construction devraient être intensifiés, et non réduits. L’effet secondaire est de mettre à rude épreuve les marchés locatifs et de contribuer à l’augmentation constante du nombre de sans-abri dans tout le pays », a-t-il déclaré.
Le rapport de Re/Max indique que les décideurs politiques doivent prendre des mesures pour accélérer la construction résidentielle, telles que la réduction des frais de développement, l’assouplissement des restrictions de zonage et des processus d’approbation et même la mise en place de partenariats entre les gouvernements et les promoteurs.
« Le problème est que le développement du logement est un processus lent, et l’expérience nous dit que la seule chose plus lente pourrait être les processus gouvernementaux », a déclaré M. Alexander. « Il est nécessaire de supprimer les obstacles et de réduire la paperasserie. Une crise est imminente, mais l’issue n’est pas coulée dans le béton. Il y a une courte piste pour inverser le cours des choses avant que les impacts ne deviennent très réels pour les acheteurs et les locataires canadiens. »