Lorsque Mike Armstrong et sa femme Jessica ont décidé de vendre deux cabanes nichées dans les arbres du lac Errock à l’est de Mission, ils avaient prévu d’utiliser le produit pour déménager sur l’île de Vancouver afin de se rapprocher de leur famille.

Il ne s’attendait pas à ce que cinq ans plus tard, ils se retrouvent face à des dizaines de milliers de dollars en frais de commission immobilière sans avoir vendu l’une ou l’autre des propriétés.

« Jamais. Non non. Je veux dire, qui le ferait ? il a dit. « Vous faites confiance. »

Une décision de la Cour suprême de la Colombie-Britannique rendue le 25 avril a ordonné au couple de verser à Century 21 Seaside Realty une commission de 52 500 $.

Dans sa décision, la juge Sheila Tucker a conclu qu’il y avait un contrat de vente exécutoire, même si l’accord n’a jamais été conclu.

« La clause de commission ne fait pas référence à une clôture ou à un achèvement », a-t-elle déclaré. « La clause de commission lue seule révèle que la commission est liée à l’existence d’un contrat exécutoire. »

Elle a également fait référence à une clause du contrat de convention d’inscription multiple (MLS) couvrant la rémunération de la maison de courtage, qui stipulait : « La rémunération due à la maison de courtage d’inscription sera payable à la date de réalisation de la vente ou à la date de réalisation, ou lorsqu’aucun contrat de vente n’a été conclu sept jours après la demande écrite de la Société de cotation ».

Armstrong a allégué une violation de l’obligation fiduciaire contre l’agent immobilier dans la procédure judiciaire, affirmant qu’ils n’avaient pas été informés que la commission serait toujours payable sans vente. Tucker n’était pas d’accord et a déclaré que même si le temps que le couple a passé à examiner les contrats MLS n’est pas clair, il est « incontesté » qu’ils les aient examinés avant de les signer.

Armstrong a déclaré que leur avocat réexaminait la décision du tribunal.

« Une chose que nous avons apprise avec le procès, c’est que peu importe ce qu’ils vous disent », a-t-il déclaré. « Même le juge a dit qu’une transaction ne signifie pas nécessairement une transaction de vente. Une transaction de vente pourrait signifier simplement la signature du contrat. Eh bien… est-ce que quelqu’un considère cela lorsque vous allez acheter quelque chose ? N’échangez-vous pas de l’argent contre le produit ? »

Armstrong a déclaré qu’un acheteur s’était manifesté des mois après l’inscription des lots en avril 2017. Suite à une prolongation, le prix d’achat a finalement été fixé à 1,35 million avec une date de clôture en juillet 2018, mais la vente n’a jamais eu lieu.

Dans la décision du tribunal, le juge a déclaré que l’acheteur potentiel, Vans Intrust Investments Ltd., représenté par Michael Tran, avait été identifié par l’agent immobilier du couple, Fabian Saul, et que Tran avait été emmené voir les lots en août 2017.

Selon la décision, plus tard ce mois-là, les Armstrong ont conclu un accord de double agence limité, où la même maison de courtage représenterait le vendeur et l’acheteur. Le juge a déclaré qu’ils avaient également conclu un contrat de vente, dans lequel une clause stipulait : « l’acheteur doit visiter les propriétés avant la date d’achèvement avec l’aide du vendeur ». Les cabanes ne sont accessibles directement qu’en bateau. Vans a également versé un acompte de 60 000 $ à l’époque.

Le juge a déclaré qu’en avril 2018, Vans avait demandé une prolongation pour conclure la vente. Armstrong a accepté, Seaside réduisant sa commission à 52 500 $ dans le cadre de cet accord. Le prix d’achat a également augmenté de 50 000 $ à 1,35 million de dollars, et le dépôt a également été augmenté de 10 000 $. La nouvelle date de clôture a été fixée au 27 juillet 2018.

Cependant, la décision note que la journée s’est écoulée sans qu’une fermeture ait eu lieu.

Les Armstrong ont fait valoir que le contrat de vente était inapplicable car la clause obligeant Tran à visiter à nouveau les propriétés avec l’aide du vendeur n’a jamais été respectée. Tucker a déclaré que l’agent immobilier avait attesté qu’il avait amené Tran voir les propriétés deux fois en 2018.

« Je suis convaincue qu’il l’a fait au moins une fois avant la date d’achèvement initiale, puis au moins une fois pendant la période d’achèvement prolongée », a-t-elle déclaré. « M. Saul l’a fait en tant qu’agent des Armstrong.

L’agent immobilier de Vancouver Tom Everitt d’eXp Realty a déclaré que ce type de situation n’est pas inconnu, bien qu’il ait ajouté dans sa propre expérience personnelle « Je ne connais pas beaucoup d’agents immobiliers qui recherchent une commission si l’affaire échoue ».

« L’une des raisons de ces clauses est qu’un agent immobilier peut dépenser un, cinq ou 10 000 $ pour commercialiser une maison… et le vendeur pourrait simplement vous virer le dimanche à quatre heures, puis aller voir l’acheteur et conclure un accord », a-t-il déclaré. « Une partie de cela nous protège en tant qu’agents immobiliers, ce qui, je l’espère, est compréhensible. »

Il a dit qu’il encourageait fortement les gens à s’assurer qu’ils comprenaient ce qu’ils acceptaient en matière de contrats, et suggérait même de demander l’aide d’un tiers s’ils n’étaient pas satisfaits.

«Même l’emmener chez un avocat. Assurez-vous de savoir ce que vous signez », a-t-il déclaré. « Tout est amusement et jeux jusqu’à ce qu’il aille au tribunal. »

Armstrong a déclaré qu’il avait déposé une plainte auprès de la BC Financial Services Authority et qu’il avait également contacté son député. Il espère voir des changements qui empêcheront les vendeurs de se retrouver dans ce scénario, notamment en modifiant la législation si nécessaire.

« Oui, certainement, si c’est ce qui doit arriver pour empêcher les autres que cela leur arrive », a-t-il déclaré. « Il y a des clauses dans la loi sur les services immobiliers qui permettent au surintendant de protéger les Britanno-Colombiens… il peut émettre une ordonnance aujourd’hui. Demain. J’espère donc qu’ils le feront.