Les travailleurs ne sont pas encore retournés dans les bureaux des grandes villes dans leur nombre d’avant la pandémie, ce qui soulève des questions sur la façon de revitaliser les centres-villes alors que les neuf à cinq passent plus de leurs journées à la maison et que les entreprises forgent de nouvelles structures autour du travail hybride.

Certains nouveaux projets suggèrent qu’il est possible de construire des communautés plus habitables dans des quartiers à forte densité de bureaux, avec un important immeuble à usage mixte à Toronto et des conversions de bureaux en résidences à Calgary qui mettront cette idée à l’épreuve.

MOTIFS CENTRE-VILLE, AVANTAGES MIXTES

Des données récentes de CBRE Canada ont fixé le taux d’inoccupation global des bureaux du pays à un niveau record de 17,7 % au premier trimestre de 2023. Leur rapport a décrit la tendance comme une « évolution unique en une génération » entraînée par de nouveaux hybrides. réalités du travail, les gens passant moins de temps à se rendre à leur bureau. Le modèle a suscité des craintes quant à la reprise des centres-villes et des entreprises qui desservent les foules de la journée de travail.

Le taux d’inoccupation des bureaux à Toronto a atteint son plus haut niveau en près de 30 ans à 15,5 %, tandis que Vancouver a atteint un sommet de 10,4 % en deux décennies, selon le rapport. Montréal et Ottawa ont enregistré des taux d’inoccupation de bureaux record de 16,5 % et 13,2 %, respectivement.

C’est dans cet environnement que « The Well », le projet tentaculaire à usage mixte de commerces de détail, de résidences et de bureaux du centre-ville de Toronto, commence à prendre vie. Certains locataires ont déjà emménagé et la construction en est à ses derniers stades.

Le bâtiment achevé comprendra un espace de vente au détail et de restauration en plein air, deux petits parcs et des étendues de sièges publics au milieu du complexe résidentiel et de la tour de bureaux – des éléments d’un aménagement post-pandémique particulièrement souhaitable qui, selon les propriétaires de la propriété, était un heureux accident.

« Nous sommes dans une position privilégiée où la conception que nous avons proposée a coché la plupart des cases », a déclaré Andrew Duncan, directeur des investissements du copropriétaire de l’immeuble RioCan Real Estate Investment Trust, après une visite de l’espace mercredi.

Les propriétaires du Well soulignent qu’ils n’ont pas eu de mal à attirer des occupants, mais le bâtiment n’a pas été épargné par la réévaluation par les entreprises de leurs besoins en bureaux.

Le locataire vedette Shopify a annoncé plus tôt cette année qu’il avait décidé de ne pas emménager dans le puits après tout – conformément à une tendance notée dans le rapport d’avril de CBRE, qui indiquait que l’augmentation des postes vacants à Toronto au dernier trimestre était en grande partie due aux entreprises technologiques  » en se concentrant sur le redimensionnement » alors qu’ils se remettent d’un boom pandémique.

L’absence du plus grand locataire de bureaux de l’immeuble pourrait avoir un impact sur les restaurants et autres entreprises des niveaux inférieurs du puits, bien que Duncan ait souligné que Shopify est bloqué pour payer un loyer pendant les 14 prochaines années alors qu’il recherche une sous-lettre.

« Dans un monde parfait, aimerais-je cet espace occupé, en tant que propriétaire ? Absolument. Mais je garde espoir que Shopify trouve un locataire pour prendre l’espace pour activer le site », a-t-il déclaré, ajoutant que d’autres locataires de bureaux emménagent pour « fournir une grande source de synergie pour notre commerce de détail et notre résidentiel ».

PRESTATIONS MIXTES

Billy Grayson, vice-président exécutif des centres et des initiatives à l’Urban Land Institute, a déclaré que les bâtiments à usage mixte comme le puits ont été conçus en réponse aux tendances des bureaux qui ont précédé la pandémie, comme la pression pour plus d’équipements sur place et la montée de co -espaces de travail. Mais en fin de compte, il a déclaré que les bâtiments aux usages variés sont plus aptes à faire face aux changements comme les urgences de santé publique sans précédent.

« Le fait d’avoir une combinaison d’utilisations rend ce bâtiment et cette zone plus résistants à toutes les perturbations que vous pourriez voir, qu’il s’agisse de tendances macroéconomiques, de tendances démographiques ou de tendances post-pandémiques, comme l’avenir du travail hybride », a-t-il déclaré dans une récente interview.

A QUOI SERVIT LE BUREAU ?

Certains locataires de bureaux qui ont emménagé dans le puits ont déclaré avoir profité de la pandémie pour repenser leurs aménagements.

Assis dans un salon peuplé de plantes d’intérieur, de sièges confortables et d’une vue imprenable sur le centre-ville de Toronto, Richard Witt, directeur du cabinet d’architecture BDP Quadrangle, a déclaré que l’entreprise avait initialement envisagé des rangées de bureaux dans une configuration de bureau traditionnelle. Ils ont élaboré un nouveau design à la lumière de la pandémie et de l’évolution des intérêts professionnels hybrides de ses employés.

« Nous avons eu l’occasion d’expérimenter sur nous-mêmes », a-t-il déclaré. Le bureau a moins de bureaux par personne, mais plus de salles de sous-commission pour les appels vidéo, des « espaces de contact », un logiciel de réservation de bureau pour gérer le manque de sièges attribués, ainsi que des zones décontractées « sans technologie » pour que les gens puissent se recharger pendant la journée de travail.

Il semble bien fonctionner jusqu’à présent. Le BDP n’a pas établi de politique pour les jours requis au bureau, mais Witt a déclaré que les gens semblaient toujours disposés à entrer, en particulier pour les événements sociaux. L’arrangement hybride de BDP est un travail en cours, mais Witt a déclaré qu’ils étaient déterminés à le faire fonctionner – et offrir aux travailleurs une flexibilité donne à l’entreprise un avantage concurrentiel sur les talents.

La proximité du bâtiment avec la gare Union est également un facteur de commodité pour les travailleurs qui se sont déplacés plus loin dans la banlieue pendant la pandémie, a ajouté Witt.

CONVERSIONS DE BUREAU À RÉSIDENTIEL

La fuite des centres-villes induite par la pandémie a incité les villes à envisager une autre option pour les tours de bureaux de plus en plus vides : convertir des bureaux en immeubles résidentiels. Une ville canadienne est devenue une étude de cas pour l’intérêt et la faisabilité de tels projets.

Calgary devait combler un nombre croissant de postes vacants et un énorme trou de recettes fiscales connexe bien avant que la pandémie ne s’installe.

La vague de postes vacants était une caractéristique de l’économie pétrolière en plein boom et en récession qui a vu les locataires de bureaux déménager en masse au milieu des années 2010, a déclaré Sheryl McMullen, responsable des services de planification stratégique et de développement du centre-ville de Calgary, lors d’un panel de Toronto sur le bureau. conversions. COVID-19 a incité la ville à examiner de plus près ses options.

Lors de l’ouverture du programme de conversion des bureaux de la Ville au printemps 2021, plus d’une douzaine de demandes ont rapidement afflué. Une dizaine de projets résidentiels ont déjà été annoncés, et il y a aussi l’intérêt des institutions postsecondaires et d’autres locataires non résidentiels.

« Nous cherchons vraiment à créer une communauté », a déclaré McMullen, ajoutant qu’il y avait un effort concerté pour faire de la vision une réalité. « C’est la collaboration entre les entreprises, les propriétaires d’immeubles privés, la communauté et la ville pour que cela fonctionne réellement. »

L’Urban Land Institute a publié cette année un rapport sur la faisabilité des conversions de bureaux en immeubles résidentiels à mesure que l’idée devient plus populaire. Grayson a déclaré qu’il s’attend à ce qu’une prochaine vague de conversions commence dans les deux prochaines années, car les immeubles de bureaux avec des taux d’inoccupation élevés baissent de valeur, obligeant les villes à s’intéresser à leur trouver d’autres utilisations.

Les projets de conversion peuvent être délicats, mais Grayson a déclaré qu’ils offrent un moyen d’augmenter l’offre de logements abordables – dont Toronto a cruellement besoin – si la volonté politique est là, ce qui pourrait redonner vie aux centres-villes denses.

« Tout est possible avec la bonne combinaison d’incitations », a-t-il déclaré.

« VILLE EN CINQ MINUTES »

On ne sait pas combien de personnes le puits attirera de l’extérieur de ses murs une fois qu’il sera terminé, mais l’architecte principal du BDP, Adrian Price, a déclaré que l’aménagement devrait plaire aux travailleurs et aux résidents qui y passent leurs journées.

« C’est la ville ultime de cinq minutes », a-t-il déclaré. « Vous venez de descendre dans un ascenseur et tout est là. »

Grayson a noté que des villes comme Hong Kong et Paris qui avaient déjà un mélange d’espaces résidentiels, commerciaux et de travail à proximité les uns des autres se sont avérées plus «résistantes à la pandémie» que leurs homologues, et le concept reste attrayant alors que les gens cherchent à minimiser leur trajet. fois.

Katia Stern, qui a emménagé dans un appartement dans l’une des tours résidentielles du Well ce printemps, a déclaré qu’elle attend avec impatience l’ouverture du marché en bas et des espaces communautaires. En fait, le concept était un attrait majeur pour elle, car il élimine le besoin de longs trajets pour faire des courses ou se connecter avec d’autres personnes.

« Je me suis immédiatement inscrite », a-t-elle déclaré. « Je veux ne pas dépenser mon temps et mon énergie précieux. »